KAT MÜLKİYETİ KANUNUNA TABİ BAĞIMSIZ BÖLÜMLERİN HARİCİ SATIŞI

Türk hukuk sistemimizde genel kural, sözleşmelerin yapılmasının bir şekil şartına bağlı olmamasıdır. Nitekim bu husus, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 12. Maddesinde düzenlenmiştir. TBK 12. Maddesi hükmüne göre; “Sözleşmelerin geçerliliği, kanunda aksi öngörülmedikçe, hiçbir şekle bağlı değildir”.

Kural, sözleşmelerin yapılmasının herhangi bir şekle bağlı olmaması olmakla birlikte, kanunda belirli sözleşmeler için şekil şartı öngörülmüş olması durumunda ise, bu halde kanunda belirtilen şekil şartının geçerlilik şartı olacağı söylenmiştir. Bu husus ise; TBK 12. maddesinin ikinci fıkrası hükmünde düzenlenmiştir.

Bu hükme göre; “Kanunda sözleşmeler için öngörülen şekil, kural olarak geçerlilik şeklidir. Öngörülen şekle uyulmaksızın kurulan sözleşmeler hüküm doğurmaz”. Ancak taşınmaz satışı söz konusu olduğu zaman çeşitli yasalarda bu satış sözleşmesinin geçerli olabilmesi için resmi şekilde yapılmasının gerektiği belirtilmiştir. Bu şekil şartı, geçerlilik şekli olarak gösterilmiştir. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 706. maddesinin birinci fıkrası hükmüne baktığımız zaman, “Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmi şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır” düzenlemesini görmekteyiz.

Yargıtay İçtihadı Birleştirme Genel Kurulu’nun E.1987/2, K.1988/2, T.30.9.1988 kararına göre; “Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen, satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde; olayın özelliğine göre hâkimin Medeni Kanunun 2.maddesini gözeterek açılan tescil davasını kabul edebileceği” kararı alınmıştır.

Genel olarak şeklin amacı, bazen taraflardan birinin veya her ikisinin, bazen de üçüncü kişilerin veyahut kamunun yararını korumak ve hukuki güvenliği sağlamaktır. Kural olarak şekle aykırılığın müeyyidesi sözleşmelerin geçersizliği şeklindedir ancak burada hakkın kötüye kullanılması yasağıyla çatışmasından ötürü bu kurala bir istisna getirilmiştir. Gerçekten de hukukun her alanında uygulanma niteliğine sahip olan hakkın kötüye kullanılması yasağı kuralının; şekle aykırılığı ileri sürme hakkı için de bir sınır teşkil ettiği, buyurucu niteliği itibariyle hâkim tarafından re’sen gözetilmesi gerektiği bugün Türk-İsviçre öğretisi ve uygulamasında tartışmasız olarak kabul edilmektedir.

Geçersiz bir sözleşmeye dayanarak tescil talebinde bulunan kimsenin bu davasının kabul edilebilmesi, dava açılmadan veya tescil kararı verilmeden önce taşınmazın mülkiyetinin üçüncü şahsa geçmemiş bulunması şartına da bağlıdır. Başka bir anlatımla, kural olarak tescil davası geçersiz sözleşmenin tarafları arasında var olacaktır. Tapu sicilindeki kayda güvenen iyi niyetli üçüncü şahsa tescil kararından önce taşınmazın mülkiyeti geçirilmiş ise elbette geçersiz sözleşmeye dayanan kişi olarak satın alanın tescil isteminin de yasal dayanağı kalmaz.

Bu kararda taşınmaz satışlarına ilişkin sözleşmelerin resmi şekilde yapılmadıkça geçerli olmamasına ilişkin kurala önemli bir istisna getirilmiş ve aşağıdaki şartların varlığı halinde harici satış sözleşmesinin alıcısı konumunda olan kişi tarafından tescile zorlama davası açılabileceği kabul edilmiştir;

1. Satışa konu taşınmazın Kat Mülkiyeti Kanunu’na tabi olarak yapılması,

2. Alıcının edimlerini yerine getirmiş olması,

3. Satıcının bağımsız bölümü teslim etmiş olması,

4. Satıcının tescile yanaşmaması,

Yukarıdaki koşulların varlığı halinde alıcı tarafından açılacak tescile zorlama davasının reddedilmesi hakkın kötüye kullanılması olarak nitelendirilmiş ve tescile zorlama davasının kabulü gerektiği yönünde karar oluşturulmuştur.

İçtihadı Birleştirme Kararı’nın konusu değerlendirildiğinde; 1965 yılında yürürlüğü giren Kat Mülkiyeti Kanunu ile birlikte ülkemizde inşaat sektöründe önemli bir ilerlemenin kaydedilmiş olması neticesinde ortaya çıkan bazı uyuşmazlıkların çözüme kavuşturulması arzusunun varlığını görmekteyiz. Tarafların asli edimlerini yerine getirmiş olmalarına rağmen, sonradan satıcı konumunda olan kişi tarafından, aslında bu taşınmaz satış sözleşmesinin resmi şekilde yapılması gerektiği ve bu şekle aykırılığın aralarındaki satış sözleşmesini geçersiz kılacağı iddiasının hakkaniyete uygun düşmeyeceği belirtilmiştir. Zira hukukun amacı ancak meşru menfaatlerin tatmini yönündedir. Medeni Kanunun 2. maddesinin ikinci fıkrasında, bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasının hukuk düzeni tarafından korunmayacağı söylenmiştir. Bu düzenlemeyle birlikte bazı özel durumların varlığı halinde hâkime, adalete uygun karar verilmesi maksadıyla takdir yetkisi verilmiştir. Elbette öncelik her uyuşmazlığa uygun düşen ilgili kanun hükümlerinin tatbik edilmesidir ancak uygulanan kanun hükümlerinin adalete aykırı neticelere yol açabileceği bazı istisnai durumlarda 2. maddedeki hakkın kötüye kullanılması yasağı kuralı ile doğabilecek bu neticelerin önüne geçilmesi amaçlanmıştır.

Nitekim Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin E.2016/18968, K.2017/9304, T.12.12.2017 kararında “Arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alınmasına dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil davaları ile ilgili olarak kanunlarımızda bir düzenleme mevcut olmadığından bu konulardaki uyuşmazlıkların çözümünde uygulanan 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 1988/2 Sayılı Yargıtay … Kararı ile tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak Kanun’un öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği, bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına dair geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde; olayın özelliğine göre Medeni Kanunun 2. maddesi gözetilerek açılan tescil davasını kabul edilebileceği” denilerek, İçtihadı Birleştirme Kararı’na atıf yapılmıştır.

.

Av. Begüm GÜREL (L.L.M)

Bir cevap yazın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir

Fill out this field
Fill out this field
Lütfen geçerli bir e-posta adresi girin.
You need to agree with the terms to proceed

Menü