EŞLERİN AİLE KONUTU ÜZERİNDEKİ TASARRUF HAKKI

Kural olarak, evlilik birliği içerisinde eşlerden her biri, diğer eşin iznine bağlı olmaksızın her türlü hukuki işlemi yapabilmektedir. Nitekim, söz konusu bu duruma TMK’nun 193. Maddesinde; “Kanunda aksine hüküm bulunmadıkça, eşlerden her biri diğeri ve üçüncü kişilerle her türlü hukukî işlemi yapabilir.” Şeklinde yer verilmiştir. Ancak bu durumun istisnasını eşlerin aile konutu üzerindeki tasarruf hakkı oluşturmaktadır.

A.) Aile Konutu Kavramı

Aile konutu kavramının ne olduğuna TMK’nun 194. Maddesinin gerekçesinde yer verilmiştir. Buna göre, “Aile konutu eşlerin bütün yaşam faaliyetlerini gerçekleştirdiği, yaşantısına buna göre yön verdiği, acı ve tatlı günleri içinde yasadığı, anılarla dolu bir alandır.” Başkaca bir şekilde ifade etmek gerekirse; aile konutu, eşlerin aile yaşamlarının merkezi haline getirdikleri, konut olarak kullanmaya elverişli yerdir.

Bir konutun aile konutu niteliğine haiz olması için, konutun fiilen eşler tarafından kullanılmaya başlanması şarttır. Ancak eşlerin devamlı olarak oturmadığı, zaman zaman ya da yaz tatillerinde oturduğu dağ evleri veya yazlıklar ile tarımsal faaliyetlerin yürütüldüğü aylarda kaldıkları bağ, bahçe ve çiftlik evleri gibi ikincil nitelikteki konutlar aile konutu sayılmaz. Zira aile konutu, tek bir konuttur.

B.) Tasarruf Hakkı

Eşlerin aile konutu üzerindeki tasarruf hakkının sınırları TMK’nun 194. Maddesinin 1. Fıkrasaında; “Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz” şeklinde belirlenmiştir. Buna göre eşlerden her biri;

– Aile konutuyla ilgili kira sözleşmesini feshetme,

– Aile konutunu devretme,

– Ve aile konutu üzerindeki hakları sınırlama,

İşlemlerini diğer eşin açık rızası bulunmadıkça gerçekleştiremez.

Başka bir deyişle, aile konutu üzerinde tasarruf hakkını kullanmak isteyen eş, diğer eşin açık rızası olmadıkça, konut üzerindeki hakları sınırlandıran herhangi bir hukuki işlemde bulunamaz; başkalarına birtakım haklar tanıyamaz. Örneğin, aile konutu üzerinde bir 3.kişi lehine oturma veya intifa hakkı tanıyamaz.

Diğer eş tarafından verilmesi gerekli izin için kanunda herhangi bir geçerlilik şartı öngörülmemiştir. Bu sebeple, söz konusu izin sözlü olarak dahi verilebilmektedir. Ancak kanundaki madde metninde anlaşıldığı üzere; iznin “açık” olması gerekir. Yani diğer eş tarafından önceden verilmiş soyut ve genel bir izin yeterli olmamakta, açık rızanın belirli bir iş için verilmesi gerekmektedir.

Bunun yanı sıra, kanun koyucu diğer eşin hiçbir haklı gerekçesi olmamasına rağmen, rızasını açıklamaktan kaçınması yahut diğer eşin rıza verecek durumda olmaması durumlarına karşı rıza talep eden eşi koruyucu bir düzenleme getirmiştir.

Bu durum TMK’nun 194. Maddesinin 2. Fıkrasında; “Rızayı sağlayamayan veya haklı bir sebep olmadan kendisine rıza verilmeyen eş, hâkimin müdahalesini isteyebilir.” Şeklinde düzenlenmiştir. Hakim yapacağı inceleme neticesinde diğer eş yerine izin vermemekte, hak sahibi eşi söz konusu tasarruf işlemini tek başına yapabilme konusunda yetkili kılmaktadır.

Öte yandan, TMK’nun 194. Maddesinin 4. Fıkrası; “Aile konutu eşlerden biri tarafından kira ile sağlanmışsa, sözleşmenin tarafı olmayan eş, kiralayana yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı hâline gelir ve bildirimde bulunan eş diğeri ile müteselsilen sorumlu olur.” Şeklinde olup, kira sözleşmesine taraf olmayan diğer eşin aile konutu üzerindeki haklarını koruyucu bir düzenlemedir. Nitekim, 6098 sayılı TBK’nun Aile Konutu Başlıklı 349. Maddesinde de; “Aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı,eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez… Kiracı olmayan eşin, kiraya verene bildirimde bulunarak kira sözleşmesinin tarafı sıfatını kazanması hâlinde kiraya veren, fesih bildirimi ile fesih ihtarına bağlı bir ödeme süresini kiracıya ve eşine ayrı ayrı bildirmek zorundadır.” Şeklindeki aile konutunu ve diğer eşi koruyucu hükümlere yer verilmiştir.

Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası olmaksızın aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshetmişse, aile konutunu devretmişse veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlamışsa söz konusu işlem geçersiz olup, işlem tarafı eşi ve 3. kişiyi bağlamaz. Ancak diğer eş makul bir süre içerisinde söz konusu işleme icazet verirse, tasarruf işlemi başından itibaren ve tam olarak geçerli hale gelir.

İzin verilmeden işlemin yapılması ve sonradan icazet verilmemesi halinde;

– Kira sözleşmesinin diğer eşin rızasının alınmadan feshedilmesi durumunda açılacak dava ile feshin geçersizliğinin tespiti,

– Aile konutunun devri durumunda devrin iptali ve tapu kaydının tekrar aile konutunun maliki olan eş adına tescili,

– İpotek veya intifa hakkı gibi bir hakkın tesisi durumunda ise bu hakların kaldırılması talep edilebilmektedir.

C.) Geçersizliğin İyiniyetli 3.Kişilere Etkisi

Aile konutu üzerindeki hakta tasarrufa yetkili olan eşin karşısındaki işlem tarafı olan 3.kişinin iyiniyeti korunmaz. Buna göre diğer eşin izni veya hâkimin yetkilendirmesi olmaksızın tapu kütüğüne borçlandırıcı işlemin tarafı 3.kişi adına yapılacak mülkiyet hakkı veya aile konutuna etki eden sınırlı ayni hakların tescili, yolsuz bir tescil olup; gerek izin vermeyen eş, gerekse aile konutu üzerinde hak sahibi olan eş tarafından adına yolsuz tescil yapılan işlem tarafı 3.kişiye karşı açılacak “tapu kütüğünün düzeltilmesi davası” ile mevcut yolsuz tescilin düzeltilmesi sağlanabilir.

D.) Aile Konutu Şerhi

Eşlerin söz konusu tasarruf hakları üzerindeki sınırlandırma, aile konutu şerhi konulduğu için değil kanunun emredici bir hükmü söz konusu olduğu içindir. Bu sebeple, aile konutu şerhi kurucu değil açıklayıcı nitelikteki bir şerhtir.

Aile konutu şerhini kimin talep edebileceği hususu TMK’nun 194. Maddesinin 3. Fıkrasında; “Aile konutu olarak özgülenen taşınmaz malın maliki olmayan eş, tapu kütüğüne konutla ilgili gerekli şerhin verilmesini tapu müdürlüğünden isteyebilir.” Şeklinde düzenlenmiştir.

“Aile konutu şerhi için gerekli evraklar ise,

– Konutun aile konutu olduğunu kanıtlayan muhtarlıktan ve varsa apartman yönetiminden alınmış belge ile birlikte,

– Vukuatlı nüfus kayıt örneği,

– Veya evlilik cüzdanı aranır.”

Yargıtay 2. Hukuk Dairesinin E. 2018/1075, K. 2018/2651 Sayılı Ve 26.2.2018 Tarihli İlamı;

“…Türk Medeni Kanunun 194. madde hükmü ile eşlerin fiil ehliyetine getirilen sınırlama aile konutuna şerhin konulması ya da konulmaması koşuluna bağlanmadığı gibi işlem tarafı olan üçüncü kişinin iyi niyetli olup olmamasının da herhangi bir önemi bulunmamaktadır. 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 194/1. maddesine göre, “Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutun devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz. Bu madde hükmü ile aile konutu şerhi “konulmuş olmasa da’ eşlerin birlikte yaşadıkları aile konutu üzerindeki fiil ehliyetleri sınırlandırılmıştır. Sınırlandırma aile konutu şerhi konulduğu için değil, zaten var olduğu için getirilmiştir. Bu sebeple tapuya aile konutu şerhi verilmese bile o konut aile konutu özelliğini taşır. Zira davaya konu taşınmaz şerh konulmasa dahi aile konutudur. Eş söyleşiyle şerh konulduğu için aile konutu olmamakta aksine aile konutu olduğu için şerh konulabilmektedir. Bu sebeple aile konutu şerhi konulduğunda, konulan şerh “kurucu” değil açıklayıcı” şerh özelliğini taşımaktadır. Anılan madde hükmü ile getirilen sınırlandırma, “emredici” niteliktedir. Dolayısıyla bu haktan önceden feragat edilemeyeceği gibi eşlerin anlaşmasıyla da ortadan kaldırılamaz ve açık rıza ancak “belirli olan” bir işlem için verilebilir. Türk Medeni Kanunun 193. hükmü ile eşlerin birbirleri ve üçüncü kişilerle olan hukuki işlemlerinde özgürlük alanı tanınmış olmakla birlikte Türk Medeni Kanununun 194. madde hükmü ile eşlerin aile konutu ile ilgili bazı hukuksal işlemlerinin diğer eşin rızasına bağlı olduğu kuralı getirilerek eşlerin hukuki işlem özgürlüğü, “aile birliğinin korunması” amacıyla sınırlandırılmıştır. Buna göre, eşlerden biri diğer eşin açık rızası bulunmadıkça” aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez ve aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz. Bu cümleden hareketle, aile konutunun maliki olan eş, aile konutundaki yaşantıyı güçlüğe sokacak biçimde, aile konutunun ipotek edilmesi gibi tek başına” bir hakla sınırlandıramaz. Bu sınırlandırma “ancak diğer eşin açık rızası alınarak” yapılabilir. Türk Medeni Kanununun 194. maddesi yetkili eşin izni için bir geçerlilik şekli öngörmemiştir. Bu sebeple söz konusu izin bir şekle tabi olmadan, sözlü olarak dahi verilebilir. Ancak maddenin ifadesinden de anlaşılacağı üzere, iznin “açık” olması gerekir. Her ne kadar ipotek doğrudan doğruya aile konutundan faydalanma ve oturma hakkını engellemiyorsa da, hak sahibi eşin kötü niyetli ve muvazaalı işlemleri ile aile konutunun elden çıkarılma tehlikesi sebebiyle ipotek işlemine diğer eşin “açık rızası” şarttır…”

Aile konutuna dair korumalar, evlilik birliği süresince devam eder. Ancak evlilik birliği devam ederken, eşlerin karşılıklı anlaşmasıyla konutun aile konutu niteliğinin ortadan kaldırılması halinde de aile konutuna dair korumalar sona ermektedir. Aile konutuna dair korumalar sona erdiği andan itibaren ise malik olan eş, diğer eşin rızasına gerek duymadan konut üzerinde serbestçe tasarruf hakkını kullanabilmektedir.

Yargıtay 2. Hukuk Dairesinin E. 2018/334, K. 2018/2407 Sayılı Ve 22.2.2018 Tarihli İlamı;

“… Mahkemece, davanın aile konutundan kaynaklanan tapu iptali ve tescil davası olduğu, davacı eşin açık rızası alınmadan yapılan satış işleminin geçersiz olduğu gerekçesiyle tapu iptali ve tescil davasının kabulüyle taşınmazın davalı eş adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmiş, verilen bu karar davalı eş tarafından temyiz edilmiştir. Aile konutunun, hak sahibi eş tarafından devri ve konut üzerindeki hakların sınırlandırılması, diğer eşin açık rızasına bağlıdır. Bu rıza alınmadan konutla ilgili yapılan tasarruf işlemi geçersizdir. Bu geçersizliği, rızası gereken eş, konutun bu vasfını devam ettirmesi koşuluyla ileri sürebilir. Evlilik, boşanmayla sona ermekle, TMK. 194. maddesinin “aile konutuna” sağladığı koruma da sona erer ve diğer eşin rıza alınmadan yapılan tasarruf işlemi yapıldığı andan itibaren geçerlilik kazanır. Dava konusu taşınmazın maliki olan davalı eş ile davacının, karardan önce boşanmış oldukları anlaşılmaktadır. Evlilik, karar tarihinden önce boşanma ile sona erdiğine göre, davaya konu taşınmaz aile konutu olmaktan artık çıkmıştır. Bu husus gözetilerek konusuz kalan dava hakkında “karar verilmesine yer olmadığına” şeklinde karar verilmesi gerekir…”

.

Av. Begüm GÜREL (L.L.M)

Bir cevap yazın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir

Fill out this field
Fill out this field
Lütfen geçerli bir e-posta adresi girin.
You need to agree with the terms to proceed

Menü